今回のコロナショックにより、全国で家賃やテナントの賃料減免猶予交渉が相次いでいると思います。
新型コロナウイルスの感染拡大で外出自粛が続く中、外食産業の経営者らが21日、東京都内で記者会見し、家賃の支払いの減免や…
私の場合、不動産会社と飲食店どちらも経営しているので、テナント側の気持ちもわかるのですが、一般の方に誤解を生んでいるケースが散見されるので、きちんと整理しておこうと思い、こちらにまとめました。
世間では下記のように、賃借人側の立場に立った意見が多く散見されます。
賃借人：可哀そうで身近な存在
賃貸人：金持ちそうで縁遠い存在
結 論：賃料減額請求に応じることが正義、社会貢献
私はこういった一方的な論理がまかり通っていることに違和感を感じています。不動産管理会社としては、常に賃貸人、賃借人に対してフラットな立ち位置でいなければなりません。
まず、そもそも今回のケースは未曾有の事態なので、
「こういう時のためにキャッシュを用意していない飲食店オーナーが悪い」
というような暴論は適用できないことを前置きしておきます。
そのうえで、賃貸人のリスクについてもしっかりと考える必要があります。
住居や店舗を所有している場合のリスク
前提として、住居や店舗を借金して所有している場合、ローン返済が滞ると、即時完済求められ、できなければ競売となり、下手したら破産する可能性があります。
賃借人の債権者は賃貸人ですが、賃貸人の債権者は金融機関という社会構造になっていることをきちんと理解する必要があります。
その他、下記のリスクがあります。賃借人はこれらのリスクを負っていないので賃料が発生し、賃貸人は事業として利益を得ているという構造を理解しなければなりません。
⇒メンテナンス修繕費、建物管理委託料、共用部の水道光熱費、
固都税、建物火災（地震）保険料、借入金利、ローン保証料
賃借人が出て言った場合のリスク
⇒ローン支払い＞賃料になった場合のキャッシュの確保
募集時のイニシャルコスト
⇒仲介手数料や広告料を現金で用意
契約終了時のリスク
⇒原状回復費用、時代に合わせた設備のアップグレード費用、
解体費用、立ち退き料、地中埋設物や杭などの処理費用
物件価値が暴落するリスク
⇒賃貸の場合なら移転コストが低いが、所有だと移転コストが高い。
一般の方の意見を見ていると、ここまで考えていない、というより不動産賃貸業というものを分かっていない方が多く、
「身近な飲食店が可哀そうだから融通してほしい」
という意見になってしまっているので、これを世間的に正義とするのは危険です。
どんな状況であっても、賃料減免猶予決定は賃貸経営をしている賃貸人の裁量であって賃借人の当然の権利ではありません。
賃料減額猶予交渉に対する当社の公式見解
本来であれば、コロナショックも災害ですので、大震災と同じように政府が補償すべきと考えます。
現状では不動産の所有者に対して、ローンの猶予はあっても減免はないと考えられます。
よって、不動産管理会社サイドの見解としては、
上記の賃貸人のリスクを賃借人に書面交付および説明したうえで、賃料については減免ではなく猶予が妥当と考えます。
現在、家賃高い住居への引っ越しや、テナントの新規出店意欲が削がれている状況なので、仮にテナントが撤退した際に、その賃料で募集しても客付けが難しい、などの場合は猶予ではなく、３か月間程度の賃料減額なども考慮します。
ただし、今回の混乱に乗じて賃料減額猶予を迫る悪質な賃借人も現れることが懸念されます。例えば、賃料を猶予したら、数か月後にそのまま逃げちゃうケースもあり得ます。そうなった場合の原状回復費用は当然賃貸人持ちです。
ですから、賃料減額に応じる場合でも、賃貸人の利益が保全できるような交換条件を提示するとよりプロフェッショナルでしょう。
例：２年以内に撤退した際は敷金保証金から、賃料減額分没収など
支援策の提示
経済産業省から、中小企業向けの支援策が出ているので、賃借人に教えてあげると丁寧です。無利息融資や給付金、補助金など。
賃料の減免猶予については、個別の物件状況や賃貸人・賃借人の信頼関係によって決まってくるので、一律に考えることは危険です。
少なくとも不動産管理会社としては、上記の賃貸人のリスクを踏まえて対応する必要があります。
参考になれば幸いです。
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